Mặc dù chính quyền địa phương đã có các biện pháp nhằm chấn chỉnh, ngăn chặn tình trạng tự ý lập dự án BĐS, phân lô, bán nền trái phép. Nhưng tại Đắk Lắk, việc tự ý phân lô, bán nền đang tiếp tục tái diễn, thậm chí còn ồ ạt, quy mô hơn với sự tham gia tích cực của các công ty BDS. Tuy nhiên đến nay, các vi phạm này không hề bị xử lý?

Lợi dụng đô thị Trung tâm vùng, bánh vẽ “dự án” đất nền giá rẻ

Trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột ở các xã, phường như: Cư ÊBur, Ea Kao, Ea Tiêu, Hòa Xuân, Khánh Xuân… và các huyện lân vệ tinh của thành phố đang được các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “chộp giật”, tô vẽ để lôi cuốn các nhà đầu tư. Hiện tượng này đã được cảnh báo và có sự chỉ đạo nhằm chấn chỉnh của UBND thành phố Buôn Ma Thuột cũng như của UBND tỉnh Đắk Lắk. Nhưng điều kỳ lạ là càng chỉ đạo thì tình trạng tự ý mở đường, phân lô bán nền trái phép lại càng mọc lên nhanh như “nấm mùa mưa”. Đó là câu hỏi lớn cho việc quy hoạch cũng như quản lý trong lĩnh vực đất đai tại địa phương này.

Sơ đồ dự án của công ty BĐS Thiên Tâm Land tại xã Hòa Đông, huyện Krông Pắc

Buôn Ma Thuột là thành phố có tốc độ đô thị hoá nhanh. Điều đó khiến cho quỹ đất dự phòng phát triển đô Trung tâm cũng như các huyện vệ tinh lân cận ngày càng cấp thiết hơn bao giờ hết. Đặc biệt, từ khi có Kết luận số 60-KL/TW của Bộ Chính trị về xây dựng TP. Buôn Ma Thuột trở thành đô thị trung tâm vùng Tây Nguyên. Trong những năm gần đây, tỉnh Đắk Lắk đã tổ chức các Hội nghị xúc tiến đầu tư, kêu gọi các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào các dự án trọng điểm của tỉnh. Đặc biệt là các dự án BĐS rất được chú trọng như KĐT Ân Phú Buôn Ma Thuột, KĐT Eco City Premia, sân golf Ea Kao…, một số dự án đã được UBND tỉnh Đắk Lắk phê duyệt, đang được triển khai. Lợi dụng điểm này, nhiều Công ty BĐS vừa và nhỏ được thành lập; các công ty này kết hợp với nhiều cá nhân có năng lực tài chính đi gom mua các khu đất nông nghiệp, đất sào có một phần đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột và một số xã lân cận thuộc các huyện Krông Pắk, Cư M’gar, Cư Kuin… có vị trí gần các dự án BĐS, trung tâm thương mai, trường học, bệnh viện…

Một con đường tự mở, 17 lô đất được tách thửa sau đó được Công ty Thiên Tâm Land rao bán rầm rộ

Sau khi gom đất, các cá nhân, công ty BĐS này tiến hành chuyển đổi sang một phần đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn rồi lập “dự án”, lách luật bằng cách lợi dụng Chương trình nông thôn mới, hiến đất làm đường giao thông dân sinh, kéo điện, trồng cây xanh. Tiếp đó, chủ đất làm hồ sơ xin tách thành nhiều thửa để cho các công ty BĐS đăng quảng cáo mở bán “đất nền dự án”, “khu dân cư”... rầm rộ trên các diễn đàn BĐS, trang mạng xã hội. Có thể nói, từ năm 2018 – 2019, TP. Buôn Ma Thuột là một điểm “nóng” về đầu tư BĐS trái phép. Tình trạng này gây bất ổn cho thị trường BĐS, phá vỡ quy hoạch,  ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, thu ngân sách của chính quyền địa phương.

Trước tình hình trên, ngày 04/6/2019 UBND TP. Buôn Ma Thuột có Công văn số 2336/UBND-TNMT đề nghị UBND tỉnh Đắk Lắk, Sở TNMT thống nhất cho phép UBND thành phố thực hiện các biện pháp: không giải quyết cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt hạn mức đất ở theo quy định của tỉnh Đắk Lắk; giao trách nhiệm cho UBND các xã, phường thẩm định nhu cầu sử dụng đất; không giải quyết đối với các hồ sơ không xác định được nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chính đáng, các hồ sơ của các doanh nghiệp bất động sản để phân lô, bán nền; không giải quyết cho phép mở đường để phân lô bán nền đất nông nghiệp; không giải quyết việc tách thửa đối với các trường hợp phân lô bán nền.

UBND tỉnh chỉ đạo các thành phố, huyện, thị trên địa bàn tỉnh tăng cường công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai nhằm chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền trái phép

Ngày 8/7/2019, UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành Công văn 5482/UBND-NN&MT về việc tăng cường quản lý về đất đai trên địa bàn tỉnh. Theo đó, UBND tỉnh yêu UBND các   huyện, thị xã, thành phố khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt; trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để kinh doanh BĐS thì phải lập dự án đầu tư, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng và Luật Đất đai. Giao Phòng TNMT thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định chặt chẽ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định, không thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất để mở mới đường giao thông không có trong danh mục công trình, dự án theo Kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được UBND tỉnh phê duyệt…

Khu đất tại xã Hòa Đông, huyện Krông Pắc được tách ra hàng chục thửa nhỏ do Công ty An Cư phân phối

Trước các động thái quyết liệt của TP. Buôn Ma Thuột và UBND tỉnh Đắk Lắk, tình trạng phân lô, bán nền trái phép ở TP. Buôn Ma Thuột tạm “im ắng” một thời gian. Tuy nhiên thời gian gần đây, tình trạng phân lô bán nền trái phép lại bắt đầu tái diễn. Một số công ty BĐS tự ý mở đường bê tông, phân lô, vẽ sơ đồ “quy hoạch” với hình ảnh đồ hoạ rất chuyên nghiệp rồi dán mác “dự án” đưa lên mạng xã hội rao bán. Chỉ cần dạo một vòng vào một số thôn buôn được coi là “nóng” về quy hoạch là thấy ngay những con đường làm vội không phải đi vào khu dân cư mà đi qua khu đất trống, cuối con đường là rẫy cà phê hoặc ruộng lúa.

Núp bóng doanh nghiệp, rao bán đất nền trái phép

Tại thôn 8 xã Cư Êbur (TP. Buôn Ma Thuột), một khu đất trống khoảng hơn 2 sào nằm cạnh đường liên thôn được xẻ đôi bằng con đường bê tông rộng khoảng 6m, sâu gần 200m; hai bên có đóng cọc phân lô. Được biết thửa đất này có một phần đất ở ONT được công ty Thiên Tâm Land rao bán công khai trên các diễn đàn. Cũng của công ty này, tại xã Hoà Đông (huyện Krông Pắc) là địa bàn giáp với phường Tân Hoà của thành phố Buôn Ma Thuột, tình hình rao bán đất nền cũng rất sôi động. Ở các buôn Tara, Ea Kmat, khu vực được cho là gần các điểm quy hoạch đường cao tốc Buôn Ma Thuột – Nha Trang. Tương tự tại xã Hòa Đông huyện Krông Pắk công ty BĐS An Cư nganh nhiên phân lô, tách gần 100 lô rao bán công khai trên các diễn đàn BĐS, thậm chí tổ chức rầm rộ mà chính quyền địa phương không hề hay biết. Liên hệ với một “cò” đất, người này cho biết dự án do công ty An Cư phân phối từ tháng 11/2019, bây giờ đã bán hết sạch rồi chỉ còn một hai lô nữa thôi.

Rõ ràng, những biểu hiện vừa nêu trên đây cho thấy dấu hiệu của việc tự ý mở đường phân lô, bán đất nền trái phép cũng như sự bất bình thường trong việc tách thửa ồ ạt, chuyển đổi đất ở OĐT và đất ở ONT. Tại Công văn 5482/UBND-NN&MT đã nêu trên, UBND tỉnh giao UBND các huyện, thị xã, thành phố tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn; chỉ đạo Phòng TNMT, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và UBND các xã, phường thường xuyên theo dõi, xử lý nghiêm việc tách thửa, phân lô bán nền vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh BĐS.

Điều đó cho thấy đang có sự buông lỏng trong quản lý đất đai dù UBND tỉnh đã ban hành công văn 5482/UBND-NN&MT ngày 8/7/2019 nhưng việc tách thửa, phân lô, chuyển đổi mục đích sử dụng vẫn diễn ra. Phải chăng chế tài pháp luật không đủ sức dăn đe.?

Trả lời về vấn đề này, trong buổi họp Giao ban báo ngày 11/1/2021 do UBND tỉnh tổ chức, ông Đoàn Ngọc Thượng Phó chủ tịch UBND thành phó Buôn Ma Thuột khẳng định “Từ năm 2018 đến nay trên địa bàn thành phố không xảy ra bất cứ trường hợp nào phân lô, tách thửa bán nền”. Dư luận đặt câu hỏi: Nếu có tình trạng phân lô, bán nền trái phép tại sao UBND thành phố Buôn Ma Thuột lại có Công văn đề nghị UBND tỉnh nhằm chấn chỉnh, ngăn chặn tình trạng trên?

Kỳ 2 - Đắk Lắk: Có hay không việc buông lỏng quản lý, để xảy ra tình trạng tự ý phân lô, bán nền ồ ạt?

PV